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特力屋廚具 mobile01 在 [請益] ceca大我要開始整理公寓了- 看板home-sale 的推薦與評價

作者allme (君子不器)

看板home-sale

標題[請益] ceca大我要開始整理公寓了

時間Fri May 19 22:41:30 2023

請問ceca大:

目前手上有一間老公寓要開始整修，以出租為目的，出租後看情況會賣出。

原本屋主自住，屋況不錯，防水我可以省下來。

不過他搬走後交屋時，是真正的"裸屋"。

ceca大提示必定要做的:
1. 電線抽換新(信任的水電搞定)
2. 上變頻冷氣(打算新禾聯或二手大廠，考慮ing)(信任的冷氣廠商搞定)
3. 全戶卡扣地板直接上
4. 其中一間廁所重新刷上牆壁的磁磚漆 + 直接貼上較大塊的地板磁磚
(屋主自述不久前他們重新整理過兩間浴室，看起來狀況的確滿新的)

目前有幾個點想請問您的意見:
1.廚具翻新，您會建議IKEA或是特力屋的廚房規劃裝修服務，讓他們處理嗎?
還是有更好的建議?
2.卡扣地板ceca大有經驗嗎?是否也是特力屋一併處理就好?
3.窗簾更換是否也是IKEA、特力屋直接處理就好?
4.軌道燈、吸頂燈是否也直接IKEA、特力屋直接處理?
5.物件的"鐵製大門"年代感覺頗為久遠，ceca大會針對這種幾十年的鐵製大門做處理嗎?

感謝您，我會盡量吸收您的經驗~ 恭請ceca大降臨!

--

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.170.40.178 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1684507293.A.649.html

→ b19880115: 你要喊布~~~陣~~~。 05/19 22:43

推 k0939770752: 你都說前屋主的屋況不錯了， 05/19 22:44

推 alonzohorse: 這樣插隊的超狠XDD 05/19 22:44

→ k0939770752: 還是你的屋況不錯其實老舊但乾乾淨淨 05/19 22:45

→ b19880115: 不過奇怪，你要出租應該你會比較了解屋況，c又沒看過。 05/19 22:46

→ b19880115: 而且整修師傅應該也會給建議吧，我的整修師傅還會畫設 05/19 22:46

→ b19880115: 計圖XDDD。 05/19 22:46

→ kerorokk: 你可以直接fb密他，他會回比較快 05/19 22:47

推 kagaya: 每次看到插隊文都覺得很趣味哈哈 c大吉祥 05/19 23:05

→ allme: 小弟為了實踐ceca大的理論，真的買了一間公寓來實作 05/19 23:07

→ allme: 應該是合理插隊! 05/19 23:08

推 kagaya: 我後來覺得特力屋其實沒有很便宜… 05/19 23:21

→ kagaya: ikea只有特定商品很便宜，但至少好看 05/19 23:23

→ sirloin: 卡扣你自己弄就好了吧，現在還有那種美工刀就可裁切的 05/19 23:25

推 wunn: Fb好像也炸了 05/19 23:27

推 hellogym: 可能在玩D4 05/19 23:36

→ pilot1982: 特力屋這種價格都超貴的，怎會想找特力屋 05/19 23:36

推 ceca: 出租為目的,你要注意的是有些東西會攤提折舊/ 05/19 23:40

→ ceca: 但如果你要賣出,你要關心的是賣出的時候的狀況. 05/19 23:40

→ ceca: 要知道,在你投資熟練後,買賣價差收益 > 收租. 05/19 23:40

→ ceca: 所以重點會放在買賣,錢會砸在讓賣價提高效應上. 05/19 23:40

→ ceca: 出租會隨便. 05/19 23:41

→ ceca: 所以如果你要賣,通常都是買入無腦收租,賣錢才翻修. 05/19 23:41

→ ceca: 而如果收租長期都不賣,就會思考丟錢下去拉升租金的效應. 05/19 23:41

→ ceca: 拉升租金效應,通常硬體能不動就不動,因為硬體貴. 05/19 23:42

→ ceca: 硬體不動,基本上就是中國家具(中國家具造型都很多不錯) 05/19 23:42

→ ceca: 然後油漆和小布置+基本家電. 05/19 23:42

→ ceca: 家電有就好不用買品牌...XD 05/19 23:43

→ ceca: 而動硬體就要看有多糟糕,例如40年前的廁所這種. 05/19 23:43

→ ceca: 那你翻新廁所可以長期帶動租金上升不少(長期指1x年起跳) 05/19 23:44

→ ceca: 但如果你廁所是前屋主2x年前翻過,那其實不用動,洗一洗就好. 05/19 23:44

→ ceca: 你花錢翻廁所拉升的租金效應其實很差..但翻廁所不少錢. 05/19 23:44

→ ceca: 至於電線...你出租幹嘛更新電線?又不是你自己要住..XD 05/19 23:44

→ ceca: 地板老舊的話上石塑,簡單快速便宜又美觀. 05/19 23:45

→ ceca: 至於說廁所你要用附貼也可以...反正收租而已. 05/19 23:45

→ ceca: 廚具的話,我剛做的,三機+上下櫃240cm 三萬多塊給你參考..XD 05/19 23:46

→ ceca: 廚具太舊可以換... 05/19 23:46

→ ceca: IKEA的家具...很貴,又超容易壞...不建議. 05/19 23:46

→ ceca: 中國家具多香阿,又漂亮又便宜...除非你很在乎台灣價值. 05/19 23:46

→ ceca: 窗簾的目的通常是遮舊窗戶,這個找窗簾的做基本款就好. 05/19 23:47

→ ceca: 沒多少錢. 05/19 23:47

→ ceca: 燈具一般都是找燈具行處理,IKEA或是特力屋都比較貴. 05/19 23:47

→ ceca: 鐵門也貴貴的,可以考慮送去烤漆就好. 05/19 23:48

→ ceca: so...以上幫你結論. 05/19 23:48

→ ceca: 如果你要長期收租,就是計算,你錢丟下去可以拉多少租金起來. 05/19 23:48

→ ceca: 通常要抓,至少要7年內回本...超過七年意義就大幅減少. 05/19 23:49

→ ceca: 你丟10萬,就是每年租金要多收1.4萬起跳. 05/19 23:49

→ ceca: 而如果你是十年內要轉賣. 05/19 23:50

→ ceca: 會建議你都不要翻,原屋況無腦出租... 05/19 23:50

→ ceca: 要賣前再翻就好. 05/19 23:50

→ allme: 我一直以為先弄一弄提升屋況拉高租金，會比較好賣ㄟ 05/19 23:52

→ allme: 所以這是錯誤的觀念對嗎 05/19 23:52

→ allme: 所以因該是如果要弄，就弄完就賣，不用丟出租 05/19 23:52

→ allme: 如果頂樓原本是鐵皮，我也隔間成2房一廳一衛，是否有租出去 05/19 23:53

→ allme: 會比較好賣？ 05/19 23:53

推 wowcow37: 盤子才會找特力屋 05/19 23:53

→ ceca: 你賣的時候東西都有用過痕跡,怎麼會比全新的好賣? 05/19 23:54

→ ceca: 你要帶租約賣就是鎖定包租公,包租公要看投報率. 05/19 23:54

→ allme: 等於是5F加上頂樓鐵皮的6F的投報率去算，可以出售較高的價 05/19 23:54

→ allme: 格？ 05/19 23:54

→ ceca: 你有本事把投報率灌高(例如室內規劃和設計拉升租金) 05/19 23:54

→ ceca: 那可以在這邊賺這一塊..這是一個技術財. 05/19 23:54

→ ceca: 但這技術財通常要有一定的經驗,不然你創造的價值效應很差. 05/19 23:55

→ ceca: 而如果非鎖定包租公,空屋比較好賣. 05/19 23:55

→ ceca: 另外中國家具不一定要用掏保. 05/19 23:55

→ ceca: 很多家具行的型錄家具,都是對岸做好運過來的. 05/19 23:56

→ ceca: 你跟這些家具行買,價格大概是掏保的150%...但她會幫你. 05/19 23:56

→ allme: 我是打算把頂樓的鐵皮也隔好處理好，出租給小家庭的規劃， 05/19 23:56

→ allme: 這樣5F加頂，帶租約出售，投報率會很高 05/19 23:56

→ ceca: 組裝好班到定點放好. 05/19 23:56

→ ceca: 所以建議你找家具行買型錄的中國家具...有最懶人解. 05/19 23:56

→ ceca: 4+5有4+5的行情,你可以看591上面其他掛賣的價格做參考. 05/19 23:57

→ ceca: 同質性的東西你都是找同質性的東西做比價. 05/19 23:57

→ ceca: 市場就是比價,比價比價比價比價. 05/19 23:57

→ ceca: 你的產品要有競爭力,就是比價上有優勢. 05/19 23:57

→ ceca: 但是不可以錯位比價,你不可以拿4+5去比別人單一戶的投報. 05/19 23:58

→ ceca: 必須同質性的東西比價. 05/19 23:58

→ ceca: 因為不同質性的買盤是不一樣的...你比了沒任何意義. 05/19 23:58

→ allme: 好的，所以頂樓（6F)要不要一起隔間弄好，跟5F一起賣，ceca 05/20 00:02

→ allme: 大如果是你會這麼做嗎？ 05/20 00:02

→ allme: 5F 6F弄好直接賣，還是帶租約賣？困擾… 05/20 00:02

→ ceca: 可以弄隔間. 05/20 00:02

→ ceca: 但是通常我會做單純一點,這樣買盤可以是包租和自住. 05/20 00:03

推 dolphin678: 廚具+三機三萬多請問ceca大能開示一下嗎？最近有同此 05/20 00:03

→ dolphin678: 文的需求，先謝謝ceca大了！ 05/20 00:03

→ ceca: 損失一點點特化的利潤效應,換取更廣的買盤範圍. 05/20 00:03

→ ceca: 所以賣的時候會只做隔間和基礎硬體,不會弄成出租特化. 05/20 00:03

→ ceca: 有時候讓物件跑順對我來講價值會比較大. 05/20 00:03

→ ceca: 我比較好運轉資金. 05/20 00:03

→ dolphin678: 怎麼比較都要近六位數，看到三萬多眼鏡一亮 05/20 00:04

→ ceca: 廚具就純木板+喜特例或是莊頭北 05/20 00:05

→ ceca: 我只是要賣不是要自己用..XD 05/20 00:05

→ ceca: 外觀看起來漂亮就好. 05/20 00:05

→ ceca: 但廚具我都會比較很多很多家,大多數廚具都不會很便宜. 05/20 00:06

→ ceca: 另外你一定要一開口就說投資... 05/20 00:06

→ ceca: 價格算給你的不一樣...呵呵. 05/20 00:06

→ ceca: 你投資做的好後面就一套接一套. 05/20 00:06

→ ceca: 你自住一輩子就跟他買一套,他不多賺點對不起自己. 05/20 00:06

→ Narok: 冷氣不要買二手… 05/20 00:12

推 Narok: 大金基本款沒比禾聯貴多少等他折現金的時候買加上補助退稅 05/20 00:15

→ Narok: 根本沒差多少 05/20 00:15

→ allme: 我懂了，我消化一下！感謝寶貴的經驗，我進行下一步，有進 05/20 00:28

→ allme: 展再向您以及眾位給我建議的先進報告！ 05/20 00:28

推 ceca: 出租特化,你樓上和樓下會分開兩個獨立單位出租. 05/20 00:33

→ ceca: 你又要特化拉高租金,就必然兩個餐廳兩個客廳. 05/20 00:33

→ ceca: 但如果你想要同時賣給自住/出租.. 05/20 00:33

→ ceca: 那你最多樓下弄出客餐廳,樓上保持隔間就好. 05/20 00:34

→ allme: 兩個獨立單位出租，應該比較好租？ 05/20 00:34

→ ceca: 他有想要樓上也弄客餐廳,他自己弄就可以. 05/20 00:34

→ ceca: 而如果他要自住,樓上自然就不會再弄客餐廳. 05/20 00:34

→ ceca: 如果你樓上也弄客餐廳,那自住的會跳過你的房子不買. 05/20 00:34

→ ceca: 因此想要買盤比較廣,有些東西要少做. 05/20 00:34

→ ceca: 兩個獨立單位收租,投報率一錠比較高. 05/20 00:35

→ allme: 我打算5樓就是格局不變3房2廳；6樓隔成一戶2房一廳一衛， 05/20 00:35

→ allme: 租個1萬多就好 05/20 00:35

→ ceca: 你要賣的話,樓上可以不用弄客餐廳. 05/20 00:35

→ allme: 所以其實我內心潛意識鎖定的買家是投資客lol 05/20 00:35

→ ceca: 雖然不是完整獨立兩房,但可以當兩雅房收租. 05/20 00:36

→ ceca: 損失一點租金,換取收回來轉賣的路比較廣. 05/20 00:36

→ ceca: 你很鎖定包租公的話,自然賣的時間會明顯比較久. 05/20 00:36

→ allme: 咦！不弄客廳要怎麼隔？ 05/20 00:36

→ ceca: 這就要有心理準備. 05/20 00:36

→ ceca: 但鎖定包租公,就可以做收租特化,靠裝潢再把租金拉高. 05/20 00:36

→ ceca: 你樓上就兩房一廳,但是客廳和廚房都甚麼都不擺空的給他. 05/20 00:37

→ allme: 歐歐！我懂了！那我應該是要隔成兩個大套房，都是一房一衛 05/20 00:37

→ allme: 的，這樣更好 05/20 00:37

→ ceca: 甚至出租你可以分開兩間雅房出租,只是比較麻煩一點. 05/20 00:37

→ ceca: 不要雙套房....一間廁所給它們就好. 05/20 00:37

→ ceca: 雙套房也是收租特化走向. 05/20 00:37

→ ceca: 雙套房不如樓下也四套房,而且樓上應該是三套房. 05/20 00:38

→ ceca: 整棟7套房...投報率才會高. 05/20 00:38

→ ceca: 要做甚麼就極端化. 05/20 00:38

→ allme: 我的原本預想也是5和6樓，除了廚具冷氣，都是裸租 05/20 00:38

→ ceca: 沒甚麼中間路線..XD 05/20 00:38

→ allme: 我了解了，一樓一戶就好 05/20 00:39

→ allme: 我打算裸租，除了必要的東西，不附傢俱 05/20 00:39

→ allme: 裸租裸賣，讚讚 05/20 00:39

→ allme: 我剛剛回過頭看上面您的留言，我現在才意識到您的意思：把 05/20 00:43

→ allme: 六樓當成是五樓的一部分，進可攻退可守，接手的買方要弄成 05/20 00:43

→ allme: 獨立一戶，他自己會弄！這樣一般自住客也會買單！ 05/20 00:43

→ allme: 等於5樓之外，六樓是延伸出去可以使用居住的空間！ 05/20 00:44

推 ceca: 這種一個產權兩戶的產品會有很多需求. 05/20 00:44

→ ceca: 無論是三代,或是兄弟姊妹兩個不同家庭. 05/20 00:44

→ allme: 聽君一席話，獲益良多！ 05/20 00:44

→ ceca: 或是成年小孩太多!?!? 05/20 00:45

→ ceca: 而他們也很難找到這種產品. 05/20 00:45

→ ceca: 所以你有這種產品,會剛好釣到他們. 05/20 00:45

→ ceca: 並且同時包租公也會買. 05/20 00:45

→ ceca: 所以這就是損失一點特化的利益,換取買盤比較廣的效應. 05/20 00:45

→ ceca: 會讓你的物件好跑很多. 05/20 00:45

→ allme: 懂了！我召集工班討論，再去廚具燈具比價，然後開始施作 05/20 00:48

推 DorisBaby: 如果房子很老線路重拉比較安全 05/20 02:35

推 techih: 請問Ceca大我家30年老大樓三房其中一個房間是和室，請問如 05/20 03:01

→ techih: 果要賣的話會建議先把他改成房間嗎？謝謝 05/20 03:01

推 qqq7840: 燈具直接上蝦皮買再請水電裝最便宜。燈具跟型錄傢俱一樣 05/20 06:10

→ qqq7840: 黑。成本大概牌價不到一折。外面賣可能都賣4-5折。蝦皮 05/20 06:10

→ qqq7840: 我比過最便宜大概不到2折 05/20 06:10

推 WMV: 這插隊值得了欸 C大手把手教學 05/20 07:13

→ laechan: 大家要賣房子前都會說自己的屋況不錯 05/20 07:16

推 compile: 獲益良多，之前以為這種有違建頂樓加蓋的，買方都不愛， 05/20 07:32

→ compile: 租客也不愛，因為有違法的概念在裡面，鄰居可以報拆，會 05/20 07:32

→ compile: 讓市場上的買方租客不愛。 05/20 07:32

推 ice1015: 學到了 05/20 09:10

→ ice1015: 感嗯 05/20 09:10

→ ice1015: 感恩 05/20 09:11

推 Meticulos: C大吉祥早安 05/20 09:46

推 estd1971: 感謝c大 05/20 10:08

推 topaaron12: 一早乾貨滿滿 05/20 10:24

推 Iron56: C大感恩 05/20 12:03

推 kezneuiqn: c大人真好 05/20 12:36

推 clamperni: 插隊笑死 05/20 14:30

推 victorytim: 插隊成功XDDD 05/20 14:45

推 kagaya: 台灣沒那麼多人在乎違不違法吧 05/20 17:16

推 e33554431: 這篇真是精華 05/20 17:53

推 maypcc: 想賣包租公要想清楚除非是那種剛入門新手不然每個算投 05/21 00:15

→ maypcc: 報精得跟什麼一樣要賣得好價就是要讓自住喜歡看得上才會 05/21 00:15

→ maypcc: 有盤子價 05/21 00:15

推 jejeyu: 三萬的廚具含三機要怎麼辦得到？跪求廠商推薦 05/21 02:55

推 secrete: 我也想知道，3萬含3機要怎麼跟廠商周旋？ 05/21 11:17

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